中西區二房中西區大  中西買屋 / 中西買房 - 台南北區買屋鑫左岸大二房平車(租售)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1688 萬 (含車位價)
參考單價：36.87 萬/坪
地址：台南市中西區永華路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：45.78 坪 (包含車位面積)
主建物面積：20.17 坪
附屬建物面積：3.12 坪
共同使用：11.51 坪
車位坪數：10.98 坪
其他面積：10.98 坪
土地面積：3.97 坪
樓別/樓高： 4樓 / 19樓
屋齡：4 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2640 元/月
管理描述：含車位管理費200元
鄰近學校：新南國小、金城國中
鄰近公園：文華河岸步道、民生公園
生活機能：傳統市場
附近交通：文南路口公車站
面臨路寬：約20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優異：位於永華路核心區塊，鄰近新光三越、家樂福及市政府，生活機能極佳。屋齡新：僅 4 年屋齡，屋況新穎，未來維修負擔較小。車位配置：包含 1 個坡道平面車位，且坪數已包含車位面積，對於市中心購屋者來說非常划算。格局實用：2 房 2 廳 2 衛，採光通風佳，格局方正，雖由 3 房改製但空間利用率高。
劣勢 (Weaknesses)	樓層較低：位於 4 樓（共 19 樓），可能面臨交通噪音或隱私較低落的疑慮。地址標示不一致： listings 標題為北區，但地址顯示中西區，需確認正確行政區劃以確認學區歸屬。裝修狀態：簡易裝潢需依個人喜好進行調整，可能產生額外預算。管理費負擔：每月 2,640 元，在租屋或養屋成本上是一筆固定支出。
機會 (Opportunities)	出租潛力高：市中心通勤與商圈優勢明顯，租屋需求穩定，適合投資回報。議價空間：業者標註開價不等於成交價，有談價空間，可爭取更優惠的價格。轉手流動性：市中心優質新大樓在二手市場通常具備較好的流通性。
威脅 (Threats)	交通壅塞：永華路周邊高峰時段車流量大，對出入便利性可能略有影響。學區變動：所屬學區為新南國小與金城國中，雖屬優質學校，但仍需留意未來分區調整風險。市場波動：房地產市場受政策與經濟環境影響，持有期間價值可能存在波動風險。

2. 物件評論

購屋建議：值得考慮，特別是尋求投資或核心區生活者。

主要理由如下： 首先，該物件最顯著的優勢在於其「稀缺性」。在台南市中心，能同時擁有「近市政府商圈」與「含車位」的新大樓（僅 4 年屋齡）物件，在租售兩用市場上均具競爭力。約 3,687 萬單價在該區域屬於合理行情，且包含車位大幅提升了實用性與保值潛力。其次，2 房 2 衛的格局在 2 人家庭或投資客眼中非常實用，易於出租或轉手。

然而，建議您在成交前需特別注意兩點：一是務必確認地址所屬的行政區與學校分區是否如您預期，以免影響子女入學權益；二是 4 樓樓層較低，建議於不同時段（如早晚高峰）實地感受噪音與採光情況。若能就總價或裝修補貼進行談判，此物件將是一個高性價比的選擇。

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